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九三学社“两会”提案:加快房地产税立法,必要时试点空置税 发布时间:2018-03-01 09:40          

2月27日,九三学社召开两会提案新闻发布会。在诸多提案中,九三学社拟提交的提案《关于促进房地产市场平稳健康发展的建议》引人关注。

该提案建议包括加大公租房和共有产权房建设力度,强化对保障房建设的督查力度;发挥国有企业的引导作用,大力发展住房租赁市场,加快房地产税立法并适时推进;必要时试点空置税,减少空置和“捂盘”;加快研究“70年产权限制”相关法律问题等。同时,应对租赁房屋租金水平及增长率、中介人员长期责任等做出详尽规定,必要时上升为法规甚至法律。以下为全文:

拟作为全国政协十三届一次会议九三学社中央名义提案

关于促进房地产市场平稳健康发展的建议

目前,我们正经历着人类历史上速度最快、规模最大的城镇化进程,对发展中面临的住房问题,中央历来高度重视。中央经济工作会议指出,要加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度,发展住房租赁市场特别是长期租赁,保护租赁利益相关方合法权益,支持专业化、机构化住房租赁企业发展;要完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制,保持房地产市场调控政策连续性和稳定性,分清中央和地方事权,实行差别化调控。

要实现“让全体人民住有所居”目标,把中央部署落到实处,应重点解决以下问题。

一是市场配置“过度”。我国推进住房制度改革、发展房地产市场初衷,是形成“高端有市场、中端有支持、低端有保障”,能有效满足人民群众居住需求的市场和保障体系。然而,不少本应由政府弥补不足、维护公平的领域和环节,却“下放”给了市场。比如,曾经提出的“建立和完善以经济适用住房为主的住房供应体系”,一些地方在执行上却“重售轻租”;又如,有的地方保障房越建越远,增加交通、公共服务压力,形成居住分层,由此产生的一些社会问题至今仍难根治。

二是行政干预无序。多年来,我国出现房地产市场“弹簧式调控”现象。经济增长一有压力,各地支持房地产市场热情高涨;房价上涨过快,则开展“监管竞赛”,政策节制和协同不足。例如,有的地方防止市场过热,有的则认为上涨为正常现象,导致“按下葫芦浮起瓢”,房价轮流攀升;又如,突然出台停贷、调首付、停网签政策,往往影响一些正常居住需求。

三是法律体系不健全。早在2008年11月,《住房保障法》就列入五年立法规划,但“降格”后的《住房保障条例》至今仍未出台。导致房屋买卖这一重大交易事项缺少有针对性的规制和保护,房屋租赁中的租金水平、中介责任、纠纷处理等问题缺乏权威约束。

四是供地用地机制不完善。2016年房价上涨较快的16个城市住宅用地供应量减少现象突出,上海、广州、北京和厦门分别减少48%、42%、30%和50%。京、穗、深三地工业用地占比分别达22%、32%、36%,住宅用地分别为28%、29%、26%。有的地方平均成交楼面地价溢价率为116%,个别地块甚至达到286%。

为此,建议:

一是市场配置应有“底线”。不能把“住有所居”的责任过多推给市场。发挥市场作用重在结构优化,如不少大城市功能疏解,中小城镇承接产业和就业岗位转移。应总结经验,协调好“产城人地房”之间关系,为大城市改善人居环境、中小城市去库存奠定基础。一些地方廉租房、公租房采取“补贴+配租并举”政策,面向夹心层加快共有产权房试点,都取得了很好的效果。应加大公租房和共有产权房建设力度,强化对保障房建设的督查力度。发挥国有企业的引导作用,大力发展住房租赁市场。比如,成都尝试通过新组建或依托现有国企改建,成立若干家国有住房租赁公司,开展租赁住房、人才公寓的建设和运营管理。可推广这些做法,发挥国企的带头和引领作用,鼓励北京、上海等特大型城市建立国有的机构化和规模化住房租赁企业。

二是政策措施有节制。中央提出要“保持房地产市场调控政策连续性和稳定性”。应在中央统一领导下,进一步完善部门间协调机制,有效有度开展调控;避免基层部门不作为、乱作为。应建立完善“住有所居”指标体系并纳入政府考核体系,对社会公开、向群众负责,综合考察人均居住面积、居住成本、居住质量等因素,设立居住指标,关注底层和“夹心层”;设置如居住老旧小区人口比例、人均居住面积不足一定限值人口比例、缺少公共设施住宅比例等指标,避免普通群众“被平均”;建立完善公租房和共有产权房相关指标体系。

三是尽快补上法律法规短板。应在《住房保障条例》基础上,尽快出台完善相关实施细则,加强房地产经纪行业管控,参照建筑工程质量责任对房地产经纪行为实施责任终身追溯机制;进一步落实地方责任,确保物业服务相关法规执行,提升群众居住环境改善获得感。加快房地产税立法并适时推进;必要时试点空置税,减少空置和“捂盘”;研究修订和完善继承法,适时适度试点开征遗产税;加快研究“70年产权限制”相关法律问题。同时,应对租赁房屋租金水平及增长率、中介人员长期责任等做出详尽规定,必要时上升为法规甚至法律。

四是理顺土地出让、使用相关制度。试点省域间指标流转,适度让利、加大供给,按照产业发展和居住需求匹配建设用地规模与结构。落实供地责任,对供地水平与目标要求大幅不符的地方进行问责,强化住宅用地计划落实。北京、上海等地土地供应计划中,对部分地块明确为租赁住房用途,增加了租赁住房供应,抑制地价过快上涨,应总结推广相关经验。同时,用好“限房价、竞地价”政策,避免出现“大企业领涨”现象,稳定住房市场价格预期,坚决打击“价外价”“双合同”等行为。探索有效途径,在有条件的农村地区,鼓励盘活闲置土地和住房资源,尝试采取“庄园养老+志愿服务”模式,吸引退休的教育、医卫、文艺工作者下乡居住。

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